Eigenbedarfskündigung – was ist das?

Bei Eigenbedarf kündigt der Vermieter den Mietvertrag für eine Wohnung, die er selbst, ein naher Angehöriger oder eine zum Haushalt gehörende Person beziehen möchte. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung der Wohnung aufführen und schriftlich darlegen, für welche Person der Wohnraum benötigt wird.

Was tun bei einer Eigenbedarfskündigung?

Bei einer Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf sollten Sie deren Rechtmäßigkeit durch einen Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen. Trifft Sie die Kündigung besonders hart, können Sie wegen sozialer Härte widersprechen. Spätestens zwei Monate bevor das Mietverhältnis endet, müssen Sie Widerspruch einlegen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist der Vermieter an die üblichen Kündigungsfristen des Mietrechts gebunden, die sich nach der Dauer des Mietvertrages richten. Bei einer Mietdauer bis fünf Jahre gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, ab fünf Jahren sind es sechs Monate und ab acht Jahren sind es neun Monate. Verlängerte Kündigungsfristen gelten insbesondere auch für das Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt.

Wer darf Eigenbedarf anmelden?

Der Vermieter darf den eigenen Bedarf für eine Wohnung anmelden, wenn er diese für sich selbst oder ein Familienmitglied benötigt. Juristische Personen (z. B. AG oder GmbH) dürfen keinen Eigenbedarf geltend machen. Bei einer GbR (z. B. Erbengemeinschaft) kann einer der Gesellschafter oder dessen Angehöriger die Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Eigenbedarfskündigung – was tun, wenn man keine Wohnung findet?

Wenn Sie keine Ersatzwohnung finden, gilt das als persönlicher Härtefall und Sie können der Kündigung widersprechen.

Eigenbedarfskündigung – welche Voraussetzungen gibt es?

Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse nachweisen, warum er den Wohnraum benötigt. Den eigenen Bedarf kann er nur

• für sich selbst.
• nahe Familienangehörige (Eltern, eigene Kinder, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Großeltern, Enkelkinder)
• eine zum engeren Haushalt gehörende Person (z. B. Pflegepersonal, Hausangestellte)

geltend machen.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam?

Der Vermieter muss konkret erklären, für welche Person er den eigenen Bedarf geltend macht. Die Kündigung ist nur wirksam, wenn er den Umzug ernsthaft verfolgt und keine vage Absicht hat. Sind die angegebenen Gründe des Vermieters widersprüchlich oder nicht nachvollziehbar, ist die Kündigung nicht wirksam. Dies kann am besten ein Fachanwalt für Mietrecht einschätzen.

Welche Gründe sind bei Eigenbedarf berechtigt?

Benötigt der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz oder seine Kinder möchten eine eigene Familie gründen, kann er eigenen Bedarf für den Wohnraum anmelden.

Welche Rechte hat der Mieter bei Eigenbedarf?

Bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist können Sie Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen, wenn z. B.

• Formalien nicht eingehalten wurden,
• die Wohnung für den vom Vermieter angegebenen Zweck ungeeignet ist oder künftig ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werden soll
• ein Härtefall vorliegt,
• der Vermieter keine natürliche Person ist.

Was bedeutet Härtefall?

Ein Härtefall liegt vor, wenn der Auszug für Sie eine unzumutbare oder soziale Härte bedeuten würde. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie

• pflegebedürftig oder sehr alt sind,
• physisch oder psychisch schwerkrank oder suizidgefährdet sind,
• bereits sehr lange die Wohnung wohnen und im Wohnumfeld stark verwurzelt sind.

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Welche Mietmängel berechtigen zu Minderung?

Eine Minderung der Miete ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn die Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache erheblich eingeschränkt sind. Doch was bedeutet diese eher technische Umschreibung konkret? Im Grunde geht es darum, dass das Wohnen deutlich unangenehmer geworden sein muss. Wenn etwa die Heizung in der kalten Jahreszeit ausfällt, berechtigt dies genauso zur Minderung der Miete wie monatelanger Baulärm in unmittelbarer Nachbarschaft oder permanente Geruchsbelästigung.

Gilt dies nur für die Wohnung selber?

Ein Mangel muss sich nicht zwangsläufig auf die gemietete Wohnung beziehen. Auch wenn Sie einen im Mietvertrag aufgeführten Parkplatz in der Tiefgarage oder ein Kellerabteil nicht nutzen können, können Sie diese Umstände zu einer Mietminderung berechtigen. Gleiches gilt selbstverständlich für gemeinschaftlich mit anderen Mietern genutzte Anlagen wie Gärten oder Schwimmbäder. Was im Mietvertrag aufgeführt ist, muss vom Vermieter auch gewährleistet werden. Anderenfalls sind Sie zur Mietminderung berechtigt.

Was ist bei einem Mietmangel zu tun?

Wenn ein Mietmangel auftritt, ist vor allem wichtig, den Vermieter unmittelbar darüber zu informieren. Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter Gelegenheit hatte, den Mangel zu beheben. Erst ab diesem Zeitpunkt kann die Mietzahlung reduziert werden. Wenn dem Vermieter die Mängel angezeigt wurden, bedarf es für die Minderung keines weiteren Hinweises. Sie können die Mietschuld ab der Benachrichtigung nach eigenem Ermessen kürzen.

Welche Probleme können bei einer Mietminderung entstehen?

Eine Mietminderung ist für Mieter nicht ohne jedes Risiko. Dies gilt vor allem dann, wenn ein Teil der Mietschuld über einen längeren Zeitraum einbehalten wird. Sollte sich die Minderung später als nach dem Mietrecht nicht haltbar erweisen, entsteht ein nicht gerechtfertigter Mietrückstand. Dieser Rückstand muss dann unverzüglich zurückgezahlt werden. Außerdem kann ein solcher Mietrückstand den Vermieter zur Kündigung der Wohnung berechtigen.

Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht

Um Konflikte dieser Art zu meistern, ist es sinnvoll, bei Mietstreitigkeiten dieser Art möglichst frühzeitig einen Rechtsanwalt einzuschalten. Natürlich können Sie Ihre Mietminderung auch nach einer Mietminderungstabelle im Internet vornehmen. Die dort aufgelisteten Werte entstammen aber immer Einzelfallentscheidungen. Die Beeinträchtigung etwa durch Baulärm ist häufig eine Frage des Einzelfalls. Liegt das Mietobjekt beispielsweise an einer ganztägig viel befahrenen Straße, fällt die Minderung deutlich geringer aus als bei einem Mietshaus in ländlicher Alleinlage.

Ausführliche Beratung und schnelles Handeln

Wie Sie sehen, ist das Mietrecht in Sachen Mietminderung ein Rechtsbereich mit vielen Einzelfragen. Entsprechend groß ist die Zahl möglicher Fallstricke. Um jedes Risiko für Ihr Mietverhältnis auszuschließen, sollten Sie sich daher mit Fragen rund um die Minderung der Miete immer an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Im persönlichen Gespräch lässt sich meist schnell klären, welche Erfolgschancen im Falle eines bis zu Ende geführten Rechtsstreits bestehen würden. Nicht zuletzt macht auch ein anwaltliches Schreiben, in dem die Mietminderung angekündigt wird, oft einen souveräneren Eindruck als die schlichte Zurückhaltung der Zahlung.

Vereinbaren Sie daher bei Problemen in Ihrem Mietverhältnis immer rasch einen Termin mit uns, damit Ihre Probleme möglichst bald aus der Welt geschaffen werden können. Sie möchten die Miete wegen Mängel in der Wohnung mindern? Nehmen Sie Kontakt mit unseren Anwälten für Mietrecht auf. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin!